最近一线城市的中介，要开始用高盛的报告劝说你买房了。高盛的观点是：2026年一线城市楼市见底，未来三年到2028年底的涨幅大概是15%。从历史上看，高盛的预测并不准确，但这一次其实并不离谱。我给大家分析一下。
第一，不要用个人收入衡量房价高低
上次分析楼市可能见底的视频出来后，很多人拿大量数据说中国楼市还很贵，还会持续下跌。但看这一次小阳春的数据，成交量爆火，甚至创了5年新高，可新增贷款非常少。这说明有大量的人是拿着全款来买房的。
一方面，因为市场投资渠道变少了——以前大家喜欢贷款，现在直接全款买房还能省下更多利息；另一方面也说明，现在手里有实力买房、甚至全款买房的人其实变多了。从数据也能看出，这几年虽然整体经济不太好，大家收入预期不高，但也因此疯狂存钱，居民手里其实有不少钱。当然，有钱不一定要买房，但其中确实有一部分人有实力全款或少额贷款买房，他们唯一的顾虑就是房价继续跌。只要房价企稳，这部分需求就会被激发出来。
第二，房价短期确实超跌了
从一线城市楼市来看，价格已经跌到了2015年的水平，相当于用过去10年的最低价格进场。但对比大家的收入水平，虽然这几年收入增长不明显，但相比2015年整体还是有不小的涨幅。所以从这个角度看，房价确实已经超跌了。
还要看到，虽然很多传统行业不景气，甚至互联网金融过去几年被打压，但在高新技术产业、出口行业中，过去几年业绩非常好，这些行业的从业者收入都不错。还有一些偏制造业的方向，起始薪资也比以前高了不少。中国经济本来就是一个庞大的体系，内部有所分化也是正常的。而房价不看整体收入水平，它看的是哪些新兴产业有发展、哪些新增需求能支撑它。
第三，房价要触底，没必要焦虑着急上车
高盛预测一线城市三年涨15%，这是比较乐观的预期，不一定能达到。但触底修复、有所缓和上升是很正常的事情。而二线城市、三线城市的修复速度和斜率都会更缓慢，甚至一些地方楼市还会持续阴跌，这也正常——地产进入整体存量时代，大分化非常正常，就像港股一样，大量新股无人问津，而其中的龙头股票依旧可以持续创新高。
第四，如何理解楼市从以前的狂飙到现在的“狗不理”
我经历过过去十年房价的疯狂，到近几年的无人问津。最疯狂的2015-2017年时，房子一晚上可以跳涨50万、80万；而最近几年，房子谈好价格，第二天要签约了，还能反手下压20万、30万甚至50万。这两种状态都不是正常的，不能线性外推“房价永远涨”或“房价永远跌”，这都不科学。
伴随中国经济整体进入中低速增长，房价在超跌之后出现一波修复，更长周期来看，一线城市的好房子会随着收入、随着经济整体出现缓慢抬升，这也是十分正常的。
跟大家分析这么多楼市，最重要的原因是：楼市真的是中国居民资产配置非常重要的一部分，大部分人都是加杠杆买房，房子占总资产比例高达70%-80%，是影响非常重大的决策。在目前房价可能出现价格小拐点的时候，我还是愿意跟大家讲一讲。
上一个视频发出来后，很多粉丝带着怨气说：“名额都给你，多买你去买，你们全家去买。”这显然不是客观讨论问题的态度。也有粉丝说：“你管他们干什么？不要试图叫醒装睡的人，等到房价再度上涨时让他们拍断大腿。”
其实，投资是一件非常客观的事情，它不以人的主观意志为转移。尤其在买房这件大事上，我们要认清现实。哪怕你认为房价确实要出现拐点，但觉得上涨幅度很有限，不愿意贷款买房，这都是十分OK的。但你不能一厢情愿像鸵鸟一样，认为房价永远下跌——跌到你全款都能买的时候，你还觉得要跌，那就不太客观了。我们要从整体来看，房价在目前情况下，确实有触底、缓慢回升的可能了。
关于楼市，如果大家有什么想聊的，还是可以在评论区留言，这样大家可以相互看一看彼此的观点到底有多大分歧，也破除一下自己心中的执念。